Налог от сдачи квартиры в аренду: как выгоднее платить?
Вне зависимости от города существует три законных, или легальных, способа платить налоги с доходов от сдачи жилья в аренду.
Как сдавать квартиру легально?
В законе нет понятий «официально» или «неофициально». Сдачу жилого помещения в аренду регулирует глава 35 ГК РФ, и в соответствии с ней должен быть подписан договор обеими сторонами (арендодателем и арендатором). Регистрировать или нотариально заверять договор необязательно. Что должен содержать договор? В нём должны быть указаны паспортные данные каждой стороны, адрес, по которому находится квартира, а также документы, на основании которых арендодатель получил недвижимость в собственность, срок и порядок оплаты.
Сейчас существует три варианта легальной сдачи квартиры в аренду: купить патент, срок действия которого от одного до двенадцати месяцев, оформиться в качестве ИП и платить шесть процентов по УСН (и разные дополнительные страховые взносы) или платить налог на НДФЛ в качестве гражданина. Все варианты хороши – собственнику остаётся лишь выбрать наиболее удобный для себя.
Как говорят риэлторы, особенно необходимо платить налоги, если арендатор – юридическое лицо, а также если собственник переводит вырученные деньги за рубеж. Чтобы совершить денежный перевод, необходимо показать документы из налоговой. Обычно подобные процессы присущи собственникам дорогой недвижимости, чаще всего оформляющимися как ИП.
Системы налогообложения: какая выгоднее?
Сейчас подавляющее большинство участников рынка официальной аренды подают налоговые декларации, меньшинство же – платит налоги через патенты. Риэлторы советуют, что наиболее выгодный вариант следует выбирать исходя из стоимости недвижимости. Разным рантье – разные способы.
Наименее выгодно, однако наиболее удобно платить налог в качестве физического лица. Основной недостаток такого решения: придётся платить НДФЛ по высокой ставке – 13%. Собственнику придётся заключать с арендатором договор найма, подписывать акт приёмки жилого помещения и определять документ, фиксирующий оплату. В налоговую надо будет подавать декларацию по форме 3-НДФЛ, договор с приложениями и документами, подтверждающими право собственности на недвижимость.
Помимо этого, можно зарегистрироваться в качестве ИП, вести работу по УСН и налог по ставке платить всего 6%. Но это не всё: ежегодно ИП должен подавать декларацию в налоговую и оплачивать страховые взносы.
Способ оплаты налога стоит выбирать исходя из арендной стоимости квартиры. Она стоит меньше 60 тысяч рублей в месяц – выгодно платить как физическое лицо. Она стоит дороже – лучше открыть ИП.
Есть третий вариант – купить патент на сдачу жилья в аренду. Если вы выбрали такой способ, всё равно надо регистрироваться в качестве ИП и оплачивать страховку. Срок действия патента – от одного до двенадцати месяцев в рамках одного календарного года. Для равнозначной недвижимости патент обойдётся дешевле с меньшим сроком действия. Что влияет на стоимость патента? Территориальное расположение квартиры и её площадь.
Вся соль патентной системы в том, чтобы единожды платить определённую сумму и не подсчитывать каждый раз доход.
Расчёт платежей
Итак, рассчитаем размер налога в каждом варианте его оплаты. Например, аренда объекта в месяц составляет 50 тысяч рублей, в таком случае физлицо заплатит 50 тысяч * 13% * 12 мес. = 78 тысяч рублей в год. У ИП получается так: 50 тысяч * 6% * 12 мес. = 36 тысяч рублей в год, но это ещё не всё: также оплата годовых платежей по ИП, составляющих 30 тысяч рублей. Нужно создать ИП и раз в квартал подавать налоговую декларацию.
Выгоднее всего получать патент тем, у кого собственность большая по площади и находящаяся в центре города.
Риэлторы сообщают, что у УСН и патентов есть свои недостатки: много времени уходит на организацию ИП и обязательна оплата страховых взносов, кроме налоговой ставки. Можно погореть на том, что патент у вас на год, а квартиру вы сдавали лишь несколько месяцев. Что ж, зато в таком случае не надо платить имущественный налог.
Лучше и выгоднее всего платить налог в качестве ИП по ставке 6% или приобрести патент, цена которого равна тем же 6%. Собственникам патента не надо заполнять налоговые декларации, поскольку за документ они платят сразу.
Проблема в том, что не каждый собственник хочет организовывать ИП. Нет ИП – нет патента. На сегодняшний день физическим лицам патенты не продают, хотя это было бы очень удобно для многих людей. Большинство арендодателей не платит налог, поскольку не хочет тратить время на налоговые декларации. Наличие патента сделало бы проще процедуру оплаты налога.
С Уважением команда Лен-С
